2016年,意欲盘活资产的江苏苏钢集团有限公司(下称“苏钢集团”)决定出让其全资子公司苏州绿岸95%股权(下称“标的股权”)。出让过程中,其挂牌文件披露——焦化区域的污染主要集中在“4号地块局部区域”,污染范围为17542㎡,污染土方量为39604㎡,非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染,可再开发利用。
由于苏州绿岸名下17宗、建筑面积超100万平方米土地储备的商业价值被极度看好,经过222轮激烈的报价竞争后,最终中国上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(下称“陆家嘴”)以174%溢价即85.25亿元(含承接的16.85亿元债务)的巨资拿下标的股权。
2021年,位于项目2号用地的雷丁学校检测到土地存在严重污染问题后,建设项目立即按下暂停键,所有地块进入污染自查阶段,“毒地”风波正式延烧。随后,第三方机构在四幅土地、面积约11.8万平方米的土壤中,检测出苯并芘、萘两种致癌物严重超标,陆家嘴方面认为相较挂牌文件最初披露的1.75万平方米污染面积多了近10倍,且与挂牌文件中所披露的地下水未受污染之描述不符。
2023年,陆家嘴发布公告透露,下属子公司因上述地块土壤污染问题提起诉讼,索赔约100.44亿元。据悉,陆家嘴系上海浦东国资控股的A股上市公司及子公司,而作为被告之一的苏钢集团背后的实际控股公司则是保险业巨头中国平安。
苏钢集团是否进行充分披露将成为本案之关键
经公司及各方环境调查,已确定2016年竞得的苏钢集团挂牌出让的绿岸公司名下14块土地存在污染,且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。
转让股权时,就已提示了土壤污染风险,并且披露了第三方专业机构中关于案涉土地中存在污染的报告全文,上述内容在交易时的资产评估报告里亦有所体现,买方承诺接受当时的“所有现状、瑕疵和风险。”苏钢集团还称,陆家嘴方面在知悉污染、未做好土地修复的情况下,依然启动了项目建设。
陆家嘴公司在交易之时是否尽到审慎义务,以及开发建设的过程中 是否对现有污染的造成存在过错或成责任分配之关键
相关环评报告是否真实、全面将成为评估机构担责与否之关键
苏州市环境科学研究所及苏州市苏城环境科技有限责任公司受苏钢集团委托,分别于2014年3月出具了《江苏苏钢集团老区(除未关停区域)土壤初步调查报告》,于2015年2月出具了《江苏苏钢集团有限公司老区焦化区域场地污染初步调查报告》,于2015年12月出具了《江苏苏钢集团有限公司老区焦化区域土壤和地下水人体健康风险评估报告》及《江苏苏钢集团老区焦化区域场地污染详细调查报告》。
主管部门在工业用地“变性”过程中是否依法履职成为其担责与否之关键
收储过程中,相关主管部门具有对土壤污染状况进行主动调查的义务。参考《中华人民共和国土壤污染防治法》《土壤污染防治行动计划》《污染地块土壤环境管理办法(试行)》《江苏省土壤污染防治工作方案》之文件精神,在土地收储中,应由国土等部门依法进行土壤污染状况调查。而据公开报道显示,在2016年苏钢集团挂牌出售绿岸公司股权前,相关地块曾有过两次主要的变更。2008年12月,原苏州市国土资源局经收储、挂牌,将苏钢集团老厂区(主要为非焦化区)部分地块用途调整为住宅、商业、商务金融用地后,出让给苏钢方面。2013后,苏州市相关部门再次批准调整用地规划,加入大片原焦化区用地,绿岸地块被分割为17个子地块,土地用途变更为住宅、商办、工业(研发)、教育等。目前尚不知晓政府部门在土地收储中是否聘请第三方机构进行土壤污染状况并出具相关调查报告。
根据《土壤污染防治法》第五十九条第一款、第二款的规定,“对土壤污染状况普查、详查和监测、现场检查表明有土壤污染风险的建设用地地块,地方人民政府生态环境主管部门应当要求土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查。用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的,变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查。”又根据《土壤污染防治法》第五十九条第三款的规定,“前两款规定的土壤污染状况调查报告应当报地方人民政府生态环境主管部门,由地方人民政府生态环境主管部门会同自然资源主管部门组织评审。”换言之,针对已查明存在土壤污染风险的建设用地和用途变更为住宅、公共管理与公共服务的用地,土地使用权人需要在制定《土壤污染状况调查报告》后报送当地生态环境部门,由生态环境部门会同自然资源部门组织评审通过。故此,若苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局在此过程中存在未能履行监督职责的情况有可能需要承担相应的侵权责任。另外,如果江苏高院认定上述主体存在侵权行为,相关责任人均有可能给各自主体导致行政责任。
需特别说明是,公开报道显示,《法治日报》记者曾致电连线苏州高新区政府相关人士时,其态度却显得较为镇定,“该土地污染实际上并没有媒体报道的那么严重,本质上还是房地产市场低迷引起的连锁商业纠纷导致,政府会积极应对此次诉讼”。
购房者如何维权?